アパート経営Q&A－賃貸経営－注文住宅のアキュラホーム

アパート経営に関する代表的なご質問

Q01 土地活用すると、どんなメリットが期待できるのですか？
Q02 土地活用法にはどんな方法がありますか？
またそのメリットとデメリットはなんですか？
Q03 土地の価格にはどんな種類があるのですか？
またどのようにして決まるのですか？
Q04 都市やその周辺部は市街化地域と市街化調整地域に分類されるそうですが、どんな狙いがあるのですか？
Q05 所有している農地を宅地に転用するにはどんな手続きが必要ですか？
Q06 市街化調整区域内の農地はすべて転用の許可が下りるのですか？
Q07 建物を建てる敷地には「接道義務」があるそうですが、どんなものですか？
Q08 敷地が接している道路の幅が4m未満の場合、建物は建てられないのですか？
Q09 土地によって建てられる建物の規模が決まっているそうですが？
Q10 地域によって用途が指定されているそうですが、どんな制限がありますか？
Q11 賃貸住宅を建てる際に利用できる公的融資には、どんなものがありますか？
Q12 ファミリー賃貸住宅融資とはどんな条件の融資ですか？
Q13 単身・少人数世帯向賃貸住宅融資とはどんな条件の融資ですか？
Q14 シルバー賃貸住宅融資とはどんな条件の融資ですか？

土地活用すると、どんなメリットが期待できるのですか？

主なメリットとして以下の5つの効果が期待できます。

(1) 安定収入の確保: 土地、あるいは建物を賃貸することにより、長期間継続して安定した収入を得ることができます。
(2) 固定資産税など保有コストの削減: 土地を保有していると、その利用や収益に関係なく固定資産税等のコストがかかりますが、土地や建物を「住宅用として賃貸する」とその税額が大幅に軽減されます。さらに、不動産所得を計算する際には、固定資産税等を必要経費として控除することもできます。
(3) 所得税の節税: 賃貸経営などによる不動産所得は、｢減価償却費｣のように実際には現金支出を伴わない多額の経費が認められているので、損益計算上は赤字決算できるというケースがあります。他に所得がある場合は、この赤字分を控除することにより所得税が軽減できるのです。
(4) 相続税対策: 土地や建物を賃貸すると、それらの相続税評価額から借地権割合や借家権割合が減額されますから、相続税を引き下げることができます。また、借入金でアパートなどの賃貸物件を建築した場合、相続発生時に残っている借入金残高を債務として相続財産から控除することもできます。
(5) 資産形成: 有効活用することで未利用地や農地が整備された宅地になりますから、土地そのものの資産価値が上がります。同時に未利用地の場合は、従来かかっていた維持管理の手間やコストが削減されます。

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土地活用法にはどんな方法がありますか？またそのメリットとデメリットは何ですか？

主に8つの方法が上げられます。

(1) 土地の売却
(2) 定期借地権式分譲
(3) 駐車場経営
(4) アパート経営
(5) マンション経営
(6) 等価交換
(7) 共同分譲
(8) 複合型土地活用

代表的な土地活用方法の詳しい内容はこちら

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土地の価格にはどんな種類があるのですか？またどのようにして決まるのですか？

土地の価格には、「時価」「公示価格」「基準値標準価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」の5種類があります。

(1) 時価（実勢価格）: 実際に土地を売買するときの取引価格、または近隣の取引事例などから推定した価格です。
(2) 公示価格: 国土法の価格指導や土地収用の際に規準とされる価格です。土地の取引価格に指標を与えることを目的に、国土庁が年1回、その年の1月1日時点の価格を3月末頃に発表します。国土庁の土地鑑定委員会が選定した標準地について、2人以上の不動産鑑定士（または不動産鑑定士補）が鑑定を行い、その結果にもとづき土地鑑定委員会が必要な調整を行なって評定します。公示価格は基準地標準価格とともに国土庁のホームページで確認できます。
(3) 基準地標準価格: 公示価格を補完するものとして、基準地標準価格があります。基準地は、原則として公示価格の標準地が設定されていない地域に設定され、各都道府県が年1 回、その年の7月1日時点の価格を9月末頃に発表します。基準地について1人以上の不動産鑑定士（または不動産鑑定士補）が鑑定を行い、その結果を知事が審査し必要な調整を行なった上で、都道府県が判定します。
(4) 固定資産税評価額: 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを算出する際の基礎となる価格で、おおむね「公示価格の70％程度の水準」。各市町村が固定資産評価基準に従って評価し、原則として基準年度（3年ごと）に発表します。以前は取引事例をもとに算定されていましたが、平成6年度以降は鑑定評価をもとに適正な時価を求め、これに基づいて各市町村が評価額を算定します。なお、この評価額は1958年から起算して3年目ごとに見直され、原則として次の評価替えまで据え置かれます。
(5) 相続税評価額: 相続税、贈与税、地価税を算出する際の基礎となる価格で、おおむね「公示価格の80％程度の水準」。市街地の宅地は「路線価方式」、それ以外の宅地は｢倍率方式｣で算定されます。国税局が路線価を定めた地域にある宅地は、その宅地が面している道路の価格（路線価）を基準に、宅地の位置や形状などを斟酌して評価します。これを路線価方式といいます。それ以外の宅地は、固定資産税評価額に国税局が定めた一定の倍率を乗じて評価します。これを倍率方式といいます。路線価および倍率は管轄の税務署で調べることができます。

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都市やその周辺部は市街化地域と市街化調整地域に分類されるそうですが、どんな狙いがあるのですか？

無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために、都市やその周辺の都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に線引きされ、それぞれに建築規制がしかれています。

(1) 市街化区域: すでに市街化している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと。建築基準法に違反しない建物であれば、原則として自由に建てることができます。ただし、農地の転用や一定面積以上の開発行為を伴う建築には許可が必要なほか、風致地区、緑地保全地区、生産緑地地区などでは建築制限があります。
(2) 市街化調整区域: 市街化を抑制すべき区域で、原則として建物の建築はできません。ただし、線引き以前から宅地として利用されていた土地や開発許可を受けた大規模な住宅団地などの場合は、例外的に認められています。

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所有している農地を宅地に転用するにはどんな手続きが必要ですか？

市街化調整区域内の農地を宅地など農地以外のものに転用する場合は、農業委員会を通じて都道府県知事に申請し、許可を受けます。さらに面積が4hAを超える農地の場合は、農林水産大臣の許可が必要です。違反したときには、工事停止や原状回復を命じられることがあります。市街化区域内の農地の場合は、あらかじめ農業委員会に届出すればよく、許可を受ける必要はありません。

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市街化調整区域内の農地はすべて転用の許可が下りるのですか？

市街化調整区域の農地は、その地域や性質などによって以下のように区分されています。農地として重要なものは転用が認められません。

(1) 甲種農地: 集団的優良農地で、原則として転用は禁じられています。
(2) 乙種第一種農地: 生産性の高い農地、公共投資の対象となった農地などで、転用の許可は困難です。
(3) 乙種第二種農地: 街路が普遍的に配置されている地域内の農地などで、ケースによっては転用の許可を受けることが可能です。
(4) 乙種第一種農地: 区画整理施行地域内の農地などで、転用許可は容易と思われます。

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建物を建てる敷地には「接道義務」があるそうですが、どんなものですか？

都市計画区域内においては、「建築物の敷地は、道路（自動車のみの交通の用に供するものを除く）に2ｍ以上接しなければならない」と定められています。この道路とは、基本的に幅4ｍ以上で、次のようなものです。

(1) 道路法、都市計画法、土地区画整理法等による道路
(2) 法が適用された際にすでにあった道路（私道を含む）
(3) 公道として2年以内に造られる予定のもので特定行政庁が指定したもの
(4) 一定の技術的基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの

建物を建てようとする土地が幅4ｍ以上ある(1)～(3)のいずれかに2ｍ以上接していない場合には、(4)によって土地所有者自らが道路＝私道を築造し、特定行政庁の位置指定を受けないと建物を建てることができません。

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敷地が接している道路の幅が4ｍ未満の場合、建物は建てられないのですか？

幅4ｍ未満でも、法が適用された際にすでに建物が立ち並んでいて、特定行政庁が指定したものは道路として扱われますから、建物は建てられます。ただしその場合は、道路中心線から水平距離2ｍの線が道路の境界線とみなされます（やむをえない場合は1.35ｍ以上まで認められることがあります）。道路とみなされた部分には建築できません。

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土地によって建てられる建物の規模が決まっているそうですが？

都市計画区域内にある土地の場合、建築面積は建ぺい率によって制限され、延べ面積は容積率によって制限されます。

(1) 建ぺい率: 敷地のどれくらいの範囲を使って建物を建てられるかという制限で、建築面積（建物の外壁などで囲まれた部分の面積）の敷地面積に対する割合をいいます。ただし、角地や防火地域内の耐火建築物には緩和の規定があります。
(2) 容積率: 延べ床面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合をいいます。ただし、アパートなどの共同住宅については、共用の廊下や階段は容積率の対象から除外されます。また、車庫や地下室についても緩和の規定があります。一方、前面道路の幅が12ｍ未満の場合は、指定された容積率よりも低い数値が適用されることがあります。このほか建物の規模を制限するものとして、斜線制限や日影規制などがあります。所有する土地へのこれらの規制は、市区町村の都市計画課などで調べることができます。

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地域によって用途が指定されているそうですが、どんな制限がありますか？

都市計画法は、市街化区域内を12の用途地域に分類。各用途地域ごとに建築できる建物を具体的に定めています。建築を計画する前に、まずその敷地の用途地域を市区町村の都市計画課などの窓口で調べる必要があります。

(1) 第一種低層住居専用地域: 一戸建てなどの低層住宅を中心とした地域で、商業施設やオフィスなどの建築は認められません。また、医療福祉施設についても、診療所や老人ホームなどは認められますが病院は認められません。
(2) 第二種低層住居専用地域: 第一種低層住居専用地域と同様に低層住宅を中心とした地域ですが、小規模な店舗や飲食店などの建築は認められます。
(3) 第一種中高層住居専用地域: マンションなど中高層住宅を中心とした地域で、病院や中規模の店舗・飲食店など利便施設の建築は認められます。
(4) 第二種中高層住居専用地域: 第一種中高層住居専用地域と同様に中高層住宅を中心とした地域で、より広い店舗・飲食店や中規模の事務所の建築が認められます。
(5) 第一種住居地域: 大規模な店舗やオフィス、娯楽・遊興施設の建築を制限した住宅地のための地域です。
(6) 第二種住居地域: 大規模な店舗やオフィスの建築も可能な住宅地のための地域で、一部の娯楽・遊興施設の建築も認められています。
(7) 準住居地域: 道路沿いの地域で、立地を活かしたロードサイド店舗や倉庫、自動車整備工場などの建築が可能です。
(8) 近隣商業地域: 商業施設や事務所、小規模の工場や住宅が混在する地域です。
(9) 商業地域: 商業施設や事務所が中心となる地域で、大規模な工場や環境悪化をもたらす恐れのある工場以外の建築は認められます。
(10) 準工業地域: 主として環境の悪化をもたらす恐れのない工場のための地域ですが、一部の遊興施設以外の建築は可能です。
(11) 工業地域: 主として工業の利便を増進するために定められた地域で、学校や病院などの建築は認められません。
(12) 工業専用地域: 重工業を中心とした工場専用の地域で、学校や病院などに加え、住宅や店舗、オフィスの建築も認められません。

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賃貸住宅を建てる際に利用できる公的融資には、どんなものがありますか？

住宅金融公庫の融資が代表的。ファミリー賃貸住宅融資、単身・少人数世帯向賃貸住宅融資、シルバー賃貸住宅融資、中高層ビル融資、レントハウスローン、農地転用賃貸住宅融資の6種類があります。敷地面積や構造、住宅部分の延べ面積などの条件はそれぞれ異なりますが、いずれも建物と敷地に第1順位の抵当権が設定されます。申し込みは隔月で一定の期間、公庫の支店の賃貸融資担当課で受け付けています。