活用法それぞれのメリット・デメリット
代表的な7つの土地活用方法ですが、ここで示すメリット・デメリットはあくまでも一般的な考え方です。お持ちの土地や状況に最も適した活用方法を総合的な判断を下していただくことが大切です。
アパート経営
- 少ない投資額で比較的手軽に事業が始められ、企業によるバックアップシステムも充実しているので手間もかかりません。無借金経営なら実質利回りが比較的高く得られ、老後の安定収入や相続税対策にも有効です。
- 賃貸住宅市場は競争が激しくなっているため、魅力あるプラン・立地が求められます。デザインや環境への配慮を怠ると近隣に迷惑をかける場合もあります。
マンション経営
- 建設費などの借入金が節税対策に大きな力を発揮します。高度な土地活用ができる上、デザインの工夫や付加価値を付けることにより、オリジナルなプランが可能です。
- 立地条件によっては収益性に難点があるケースもあります。修繕費や管理費などの経費も比較的高額です。また、長期の運用になるため相続の分割や納税に不向きな場合があります。
等価交換
- 地主の所有する土地と開発業者のマンションなどの建物とを等価交換した場合、譲渡が無かったものと見なされ譲渡税が不要になります。その建物を賃貸住宅として運用すれば、無借金経営も可能です。
面積や形状が限られた敷地でも、こうした立体買い替えにより、有効活用できるメリットがあります。 - 土地に対する権利が「敷地権」となり、権利関係が複雑になります。また、建物の持ち分について減価償却ができないため所得税・住民税の負担が高くなります。
共同分譲
- 資産価値を高める街づくりをすることにより、開発利益を享受できます。他の土地活用法と組み合わせればさらに高い価値を生み出すことができます。各種の租税特別措置法を利用すれば譲渡税の低減も可能です。
- 事業化当初、宅地化するにあたって発生する高額の費用立て替えが必要になるケースも出てきます。
土地の売却
- 固定資産税等の税金や管理の手間・コストから解放されます。相続税の物納予定地では、先行売却によって節税と収益向上を図ることができます。
- 売却で得た資金を個人の消費に回すだけの場合、資産を加速度的に減らすことにもなります。
定期借地権式分譲
- 借入金が必要ない、固定資産税が約6分の1になる、当初の相続税評価が45%～25%減額される、譲渡税不要のまとまった保証金が入る、安定した地代収入が得られるなどのメリットが期待できます。
- 定期借地期間は30年もしくは50年以上の長期になるため、賃料の設定には十分な配慮が必要です。
駐車場経営
- 少ない投資資金で気軽に事業を始められます。借地借家法の対象外のため、他の事業への転用や売却がスムーズです。相続税の納税予定地では、一時的に駐車場経営をすることがよくあります。
- 固定資産税は居住用に比べ6倍になります。また、立地によっては借り手探しが困難なケースもあります。
